Mercato casa 2026: cosa c’è da sapere

Previsioni, bonus e tendenze per chi compra, vende o affitta un immobile

Chi deve acquistare, vendere o affittare casa guarda con sempre maggiore attenzione all’andamento del mercato immobiliare. Prezzi, volumi di compravendita, tendenze di settore, ma anche fattori macroeconomici, mutui e normative incidono in modo diretto sulle decisioni delle famiglie e degli investitori.

Il 2026 si preannuncia come un anno articolato e vivace per il real estate, caratterizzato da una crescita delle compravendite, un quadro creditizio più stabile e importanti novità sul fronte normativo. Di seguito una panoramica chiara e aggiornata su cosa aspettarsi.

Compravendite casa: gli andamenti del 2026

Secondo Scenari Immobiliari, istituto indipendente di studi e ricerche in ambito immobiliare, il 2026 sarà un anno molto positivo per le compravendite residenziali, in continuità con il trend già favorevole del 2025.

Il rapporto European Outlook 2026 stima circa 800.000 abitazioni vendute, in crescita rispetto alle 770.000 del 2025, con un incremento del +6,9% su base annua. Un dato che conferma la solidità della domanda, sostenuta sia dalle famiglie sia dagli investitori.

Alla crescita degli scambi è associato anche un aumento dei prezzi, particolarmente marcato nelle due principali città italiane. Per il 2026 è previsto un rincaro fino al +7,3% a Milano e +6,8% a Roma.

Nel resto d’Italia, dove i valori medi sono cresciuti del 3,1% nel 2025, si prevede un ulteriore incremento superiore al 4%. Anche altre città mostrano segnali positivi:

• Torino e Bologna registrano aumenti compresi tra +1,5% e +2%

• Firenze e Napoli evidenziano rialzi più sostenuti, tra +2,5% e +3%

Questo scenario conferma come il mercato immobiliare italiano resti dinamico, con differenze territoriali sempre più marcate e una crescente attenzione alla qualità degli immobili.

Bonus casa 2026: cosa resta e cosa cambia

Nel 2026 molti bonus edilizi proseguiranno in continuità con il 2025, seppur in un quadro di maggiore razionalizzazione degli incentivi.

È confermato il bonus ristrutturazioni, con una detrazione del 50% per la prima casa fino a un tetto di spesa di 96.000 euro. Per le seconde case la detrazione scende al 36%. L’agevolazione copre interventi di manutenzione straordinaria, ristrutturazione, restauro e risanamento conservativo, lavori sulle parti comuni, interventi di risparmio energetico ed eliminazione delle barriere architettoniche.

Resta attivo anche il bonus mobili, che consente una detrazione del 50% fino a un massimo di 5.000 euro, così come l’Ecobonus, con detrazione del 50% per le abitazioni principali, entro gli stessi limiti di spesa. Prosegue inoltre il Sismabonus, volto a incentivare gli interventi di miglioramento sismico degli edifici.

Dal 2026, invece, non saranno più operativi il Superbonus, il bonus barriere architettoniche e il bonus facciate.

Un’importante novità riguarda l’Attestato di Prestazione Energetica (APE). A partire da maggio 2026 entrerà in vigore un nuovo APE, più dettagliato e aggiornato, con validità di cinque anni (dieci anni per gli immobili più efficienti). L’attestato sarà obbligatorio, nella nuova versione, per vendere o affittare un immobile.

Mutui: andamento e possibili evoluzioni

Sul fronte del credito, il mercato dei mutui mostra segnali decisamente positivi. Secondo l’Osservatorio Credito al Dettaglio, nel corso del 2025 il credito alle famiglie è cresciuto del +30,4%, con un’accelerazione significativa rispetto al 2024.

A sostenere questa crescita hanno contribuito condizioni di offerta più favorevoli e i tagli ai tassi di riferimento operati dalla Banca Centrale Europea. In particolare, sono aumentati i flussi di mutui per l’acquisto dell’abitazione, che hanno registrato un incremento del +29% e rappresentano oltre l’80% delle erogazioni complessive.

Un dato rilevante è la contenuta rischiosità del credito alle famiglie, pari all’1,5% a settembre 2025, su livelli sostanzialmente allineati a quelli pre-pandemici.

Per il 2026 è atteso un consolidamento di questa tendenza, con mutui ancora accessibili e un profilo di rischio sotto controllo, elemento che continua a sostenere la domanda di acquisto.

Condomini: riforma in arrivo

Nel 2026 potrebbe essere approvata una riforma del condominio, con l’obiettivo di aumentare professionalità, trasparenza e sicurezza nella gestione degli edifici.

Tra le principali novità allo studio figurano requisiti più stringenti per gli amministratori, tra cui l’ipotesi di un obbligo di laurea, con alcune eccezioni per chi è già iscritto a ordini o collegi professionali. È prevista inoltre l’istituzione di un registro ufficiale degli amministratori presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy, necessario per poter esercitare la professione.

La riforma potrebbe introdurre anche l’abolizione dei pagamenti in contanti, nuove tempistiche per il recupero dei crediti verso i condòmini morosi (entro 180 giorni dall’approvazione del rendiconto) e l’obbligo di un revisore contabile nei condomìni con più di venti condòmini.

Centrale sarà anche il tema della sicurezza degli edifici: sarà richiesta un’attestazione sulle parti comuni e, in caso di inerzia dell’assemblea, l’amministratore potrà disporre direttamente i lavori necessari. Per la manutenzione straordinaria, infine, il fondo spese dovrà essere costituito integralmente fin dall’inizio.

Conclusione

Il 2026 si apre come un anno ricco di opportunità per il mercato immobiliare, ma anche di scelte che richiedono competenza, pianificazione e consapevolezza. Prezzi in crescita, mutui ancora favorevoli, bonus più selettivi e normative in evoluzione rendono fondamentale muoversi con una strategia chiara e basata su dati reali.

Nel mercato attuale non vince chi improvvisa, ma chi conosce a fondo il territorio e le sue dinamiche. Ogni immobile è diverso, ogni operazione ha le sue criticità e le sue opportunità, e solo una consulenza qualificata consente di prendere decisioni corrette.

Da oltre vent’anni opero nel mercato immobiliare pisano, seguendone quotidianamente l’evoluzione e accompagnando proprietari, acquirenti e investitori in operazioni sicure e consapevoli. Il mio lavoro non è semplicemente vendere immobili, ma costruire percorsi immobiliari coerenti con gli obiettivi delle persone.

Se stai pensando di comprare, vendere o investire nel 2026, il primo passo è informarti bene e affidarti a chi conosce davvero il mercato.

Ranieri Fochi

Team Manager - Casando Agency Pisa

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