🏠 Agevolazioni “Prima Casa”: attenzione alle date o si perdono i benefici!

Quando si parla di agevolazioni fiscali sulla prima casa, molti proprietari credono di conoscere le regole. In realtà, una piccola svista sulle tempistiche delle compravendite può costare molto cara. Una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 24479/2025) ha chiarito definitivamente un punto cruciale: comprare una nuova casa prima di aver venduto quella agevolata non salva le agevolazioni. Anzi, fa scattare la decadenza dei benefici fiscali.

⚖️ Cosa è successo nel caso deciso dalla Cassazione

Due coniugi avevano acquistato un immobile con le agevolazioni “prima casa”. Anni dopo, la moglie aveva comprato la quota del marito, usufruendo di nuovo del beneficio. Successivamente, ha venduto l’immobile prima che fossero trascorsi i 5 anni dal secondo acquisto — e, nel frattempo, aveva già comprato un’altra abitazione.

L’Agenzia delle Entrate ha revocato le agevolazioni, ritenendo che la contribuente avesse violato il termine dei 5 anni e non avesse riacquistato l’immobile successivamente alla vendita, come richiesto dalla legge.

La donna ha fatto ricorso, sostenendo che il suo nuovo acquisto — anche se precedente alla vendita — dovesse comunque bastare per conservare il beneficio. Ma la Cassazione ha respinto il ricorso, confermando la decadenza.

📜 Cosa dice la legge

La regola è scritta nero su bianco nel comma 4 della nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/1986:

“Le agevolazioni prima casa decadono se l’immobile viene ceduto entro 5 anni dall’acquisto, salvo che entro un anno l’acquirente ne compri un altro da adibire ad abitazione principale.”

Attenzione però: il nuovo acquisto deve avvenire dopo la vendita della casa originaria. Comprare prima, anche con le migliori intenzioni, non evita la perdita del beneficio. Questo perché la norma è di natura eccezionale e, come tale, non può essere interpretata in modo estensivo o analogico.

⏰ In pratica: cosa fare per non perdere le agevolazioni

Ecco le regole d’oro per chi vuole vendere e riacquistare senza brutte sorprese:

1. Aspetta a comprare: vendi prima la tua attuale prima casa. Solo dopo l’atto di vendita potrai procedere con il nuovo acquisto agevolato.

2. Rispetta i tempi: hai 12 mesi di tempo per comprare la nuova abitazione dopo la vendita.

3. Usa la nuova casa come abitazione principale: deve diventare la tua residenza effettiva entro 18 mesi.

4. Conserva tutta la documentazione: servirà in caso di controlli fiscali o contestazioni.

   
   

💡 Il consiglio dell’esperto

Capita spesso che chi si prepara a vendere tema di “restare senza casa” e decida di comprare subito un nuovo immobile “per sicurezza”.Purtroppo, come chiarito dalla Cassazione, questa scelta può costare la perdita delle agevolazioni e il recupero delle imposte non versate (più interessi e sanzioni).

➡️ Il modo giusto per muoversi è coordinare attentamente le date dei due rogiti, magari con l’aiuto di un agente immobiliare esperto e del notaio. Con una pianificazione corretta si può vendere in sicurezza e riacquistare senza perdere i benefici fiscali.

📍 In sintesi

• Se vendi entro 5 anni, rischi di perdere le agevolazioni “prima casa”.

• Puoi salvarle solo se acquisti un nuovo immobile entro 12 mesi dalla vendita.

• L’acquisto deve avvenire dopo la vendita, non prima.

• Meglio sempre farsi seguire da professionisti esperti per evitare errori che possono costare migliaia di euro.

  
  

✍️ Articolo a cura di Ranieri Fochi – Casando Agency Pisa

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