Nel 2026 il mercato immobiliare cambia ritmo: il 51% compra cash e i prezzi tornano a crescere
- FOCHI TOWER
- 2 giorni fa
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Il mercato immobiliare italiano sta vivendo una fase molto interessante: da un lato oltre la metà delle compravendite avviene senza mutuo, dall’altro il 2026 si apre con segnali di crescita contenuta ma stabile dei prezzi.
Dopo anni segnati da forti oscillazioni dei tassi, incertezze macroeconomiche e cambiamenti nelle esigenze abitative, il settore sembra aver trovato un nuovo equilibrio.
Vediamo cosa sta succedendo davvero.
Oltre il 51% delle compravendite è “cash”: cosa significa
Nel primo semestre 2025 il 51,4% degli acquisti residenziali in Italia è stato concluso senza ricorrere al mutuo (fonte: Gruppo Tecnocasa).
Un dato in leggero calo rispetto al 2024 (quando si superava il 55%), ma che conferma una tendenza strutturale: chi può compra, sempre più spesso, lo fa con liquidità propria.
Non è un dettaglio tecnico. È un cambio di paradigma.
Chi compra senza mutuo?
L’identikit è piuttosto chiaro:
59% acquista prima casa
30% compra per investimento
11% acquista casa vacanza
Fascia d’età prevalente: 45–54 anni (24,8%)
Under 34: solo 17,3%
Acquirenti stranieri: 12,2%, in forte crescita
Le tipologie più richieste sono:
Trilocali (31%)
Bilocali (23,3%)
Il mercato oggi è diviso in due:
Chi ha capitali e decide rapidamente.
Chi dipende dal credito e quindi dai tassi.
Il ritorno graduale del mutuo
Il calo dei tassi nel corso del 2025 ha favorito un rientro progressivo del mutuo, ma il mercato resta selettivo.
Secondo Nomisma, il 2025 si è chiuso con circa 770–780 mila transazioni, con mutui erogati per oltre 56 miliardi di euro e un fatturato complessivo vicino ai 121 miliardi.
Il mercato non è in crisi. È semplicemente più consapevole.
Prezzi case 2026: stabilità e crescita moderata
Il 2026 si apre con uno scenario di:
Crescita contenuta dei prezzi (4% – 4,5%)
Previsione di 790.000 – 810.000 compravendite
Domanda più selettiva
Forte attenzione a qualità ed efficienza energetica
Chi compra oggi valuta:
Classe energetica
Sostenibilità
Spazi esterni
Smart home
Posizione strategica
Gli immobili energivori o da ristrutturare senza adeguato prezzo iniziano a soffrire.
Il boom (rallentato) delle locazioni brevi
Il comparto turistico nel 2025 ha registrato una crescita tra l’8% e il 9%.I canoni residenziali tradizionali sono saliti del 6–7%, con punte superiori nelle località turistiche.
Tuttavia, nel 2026 la corsa agli affitti brevi mostra segnali di rallentamento. Non è detto che sarà il miglior investimento dei prossimi mesi.
Interessante invece il segmento delle seconde case, dove si stimano:
+8% / +10% transazioni
+4% / +5% prezzi
Andamento territoriale 2026
Il mercato italiano non è uniforme.
Grandi città
Canoni in crescita del 7–8%
Se aumenta l’offerta: crescita più moderata (3–4%)
Milano
Crescita prevista oltre il 7% nelle zone centrali e semicentrali, sostenuta da domanda forte e immobili di pregio.
Roma
Incrementi fino al 6,8%, trainati dalla ripresa dei quartieri centrali.
Firenze e Napoli
Aumento stimato 2,5–3%, spinto da investitori stranieri interessati a seconde case.
Torino e Bologna
Crescita più contenuta (1,5–2%), mercato stabile e selettivo.
Empolese–Valdelsa
Zona interessante per equilibrio tra qualità della vita e accessibilità.
Cosa cambia per chi vende nel 2026?
Il mercato non è in rallentamento. È più esigente.
Oggi vendono bene:
Immobili correttamente valutati
Case efficienti energeticamente
Posizioni strategiche
Prezzi realistici fin dall’inizio
Non vendono (o si vendono con fatica):
Case sovrapprezzate
Immobili senza adeguamento energetico
Proposte “fuori mercato” nella speranza che qualcuno compri comunque
Conclusione
Il dato del 51% di acquisti cash racconta un’Italia in cui la solidità patrimoniale conta ancora molto.
Il 2026 non sarà un anno esplosivo, ma un anno di consolidamento: più qualità, più selezione, più attenzione al valore reale.
Chi vende deve essere strategico. Chi compra deve essere consapevole.
Il mercato premia competenza e realismo.
Redazionale
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