La Scarsità di Case di Nuova Costruzione in Italia: Un Ostacolo alla Crescita del Mercato Immobiliare

Nonostante il mercato immobiliare italiano continui ad attrarre investitori, inclusi quelli internazionali, le nuove costruzioni rappresentano una quota minoritaria delle transazioni complessive. Questo fenomeno è legato a una serie di ostacoli che impediscono all’offerta immobiliare di soddisfare appieno la domanda. Sempre più spesso, il settore si orienta verso la riqualificazione di immobili esistenti o verso investimenti nei servizi, trascurando lo sviluppo di nuove abitazioni.

Esaminiamo le cause principali di questa tendenza, supportati dai dati e dagli studi più recenti.

La Scarsità di Offerta del Nuovo Limita le Compravendite

Secondo il rapporto "European Outlook 2025" di Scenari Immobiliari, l’Italia guiderà la crescita immobiliare in Europa nel biennio 2024-2025, con un incremento del fatturato immobiliare previsto del 3,4% entro il 2024 e del 5,7% nel 2025. Per le compravendite residenziali, si stimano circa 720.000 transazioni nel 2024 e 760.000 nel 2025, un aumento del 36% rispetto al 2020.

Tuttavia, come osserva Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, l’Italia potrebbe raggiungere un milione di compravendite annue, come avviene in Francia. La differenza risiede nel numero di nuove abitazioni costruite: mentre la Francia produce 200.000 case all’anno, in Italia ci si ferma a meno di 50.000.

Secondo lo stesso report, per rispondere alla domanda di abitazioni nei prossimi 25 anni, sarebbero necessarie circa 3,65 milioni di nuove unità residenziali, prevalentemente ottenute attraverso trasformazioni e riconversioni nelle aree metropolitane principali.

Il Problema dei Vincoli di Edilizia Sociale

Un ostacolo significativo alla costruzione di nuove abitazioni in Italia è rappresentato dai vincoli di edilizia residenziale sociale (ERS). Questi obblighi, che richiedono di destinare una quota di abitazioni a prezzi calmierati, rendono spesso i progetti immobiliari poco profittevoli o addirittura in perdita.

Uno studio di Carlo Cottarelli, presentato presso l’Università Cattolica di Milano, ha evidenziato che nel 2023 l’Italia era ultima in Europa per numero di nuove abitazioni costruite: 1,5 ogni 1.000 abitanti, contro le 5,7 della Francia e le 3,2 della Germania.

Nel caso di Milano, ad esempio, la necessità di costruire 9.300 nuove abitazioni all’anno è fortemente limitata dai vincoli di ERS. Progetti con obblighi di edilizia sociale superiori al 50% registrano perdite economiche che scoraggiano la partecipazione agli appalti, come evidenziato dai bandi "Reinventing Cities" spesso rimasti deserti.

Ridurre tali vincoli e accelerare le tempistiche burocratiche – che spesso richiedono fino a tre anni su progetti di cinque – potrebbe favorire la ripresa delle nuove costruzioni.

L’Aumento dei Costi delle Materie Prime

Un ulteriore fattore che contribuisce alla scarsità di nuove costruzioni è l’aumento dei costi delle materie prime, aggravato dalla pandemia e dal conflitto russo-ucraino. Secondo Eurostat, negli ultimi dieci anni i prezzi delle abitazioni in Europa sono aumentati del 50%, in gran parte a causa dell’incremento dei costi di costruzione.

Sebbene nel 2023 si sia registrata una parziale riduzione dei costi – come il calo del prezzo dell’acciaio (-37%) e del legno (-16%) – questi restano comunque superiori ai livelli pre-pandemia di circa il 20%. I margini delle imprese, che includono anche investimenti in ricerca e sviluppo, si sono ulteriormente ridotti, frenando la pianificazione di nuovi progetti e contribuendo alla contrazione dell’offerta di abitazioni nuove.

Conclusione

La scarsità di nuove costruzioni in Italia non è legata a una mancanza di domanda, ma piuttosto a vincoli strutturali, burocratici e di mercato. Ridurre gli obblighi di edilizia sociale, semplificare i processi autorizzativi e stabilizzare i costi delle materie prime potrebbe incentivare gli sviluppatori a investire in nuovi progetti, contribuendo a soddisfare la domanda crescente di abitazioni e a promuovere una crescita sostenibile del settore immobiliare.

Lavorare su questi aspetti è essenziale per il futuro del mercato immobiliare italiano e per rispondere alle sfide di un settore sempre più complesso e competitivo.

Redazionale