🏛️ Donazioni, legittimari e vendite immobiliari: la nuova riforma che semplifica la vendita della casa donata

Come il DDL “Semplificazioni” cambia le regole e stabilizza il mercato immobiliare

🔍 Un problema storico del mercato immobiliare

Per anni, chi riceveva in donazione una casa si è trovato di fronte a un grande ostacolo: la difficoltà di venderla.Il motivo era la tutela reale dei legittimari, ossia degli eredi che, sentendosi lesi nella propria quota di eredità, potevano chiedere la restituzione del bene anche se questo era già stato venduto a terzi.

Un rischio che ha frenato per decenni la circolazione degli immobili donati, complicando il lavoro di venditori, acquirenti, notai e agenti immobiliari. Molte banche, inoltre, rifiutavano di concedere mutui su immobili di provenienza donativa, per timore che l’acquirente potesse perdere la proprietà in seguito a una causa ereditaria.

⚖️ Cosa cambia con la riforma

Con l’approvazione al Senato dell’articolo 15 del DDL Semplificazioni (S.1184), si compie un passo epocale: viene eliminata l’azione di restituzione nei confronti dei terzi acquirenti e introdotta una compensazione economica obbligatoria a favore dei legittimari.

In pratica:

• I pesi e le ipoteche iscritti dal donatario restano validi anche dopo una eventuale riduzione (art. 561 c.c. riformato);

• La riduzione della donazione non pregiudica i terzi acquirenti dei beni donati (nuovo art. 563 c.c.);

• Il donatario, o se insolvente l’avente causa a titolo gratuito, ha l’obbligo di indennizzare in denaro i legittimari lesi.

Tradotto: il bene donato e poi venduto rimane definitivamente al nuovo proprietario, mentre il legittimario ottiene una compensazione economica. La tutela dei legittimari diventa obbligatoria, ma non più reale.

🏠 Perché questa riforma è una svolta per chi vende una casa donata

Fino a oggi, un immobile proveniente da donazione veniva spesso svalutato, o addirittura evitato dagli acquirenti.Ora, grazie a questa riforma:

1. ✅ Le vendite diventano sicure: chi compra una casa donata non rischia più di vedersela “ripresa” da un erede.

2. 💶 Il mercato si stabilizza: il valore degli immobili donati si riallinea a quello degli altri beni, senza penalizzazioni.

3. 🏦 Le banche possono finanziare più serenamente l’acquisto di case di provenienza donativa.

4. 📈 Aumenta la liquidità del mercato: più immobili potranno essere venduti, senza ostacoli legali.

5. 🤝 Si riducono i contenziosi: meno cause, più chiarezza, più fiducia.

   
   

🧭 Come comportarsi in pratica

Per chi vuole vendere o acquistare una casa donata, ecco alcune buone prassi:

• Verificare con il notaio che non esistano domande di riduzione già trascritte.

• Indicare nel contratto la provenienza donativa e, se necessario, prevedere una clausola di indennizzo a favore dell’acquirente.

• Richiedere una perizia per stimare il valore di mercato e valutare eventuali somme dovute ai legittimari.

• Affidarsi a un agente esperto che conosca la normativa e sappia valorizzare al meglio il bene in trattativa.

  
  

🕒 Quando entra in vigore

Il provvedimento è stato approvato dal Senato e ora passa alla Camera dei Deputati per l’esame definitivo. Le modifiche si applicheranno alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge. Per le successioni anteriori, restano in vigore le regole precedenti, con alcune eccezioni transitorie.

💡 In conclusione

Questa riforma rappresenta una svolta storica per il mercato immobiliare italiano: una norma che dà stabilità ai trasferimenti, sicurezza agli acquirenti e maggiore libertà ai proprietari di beni donati.

Finalmente, vendere una casa donata non sarà più un problema, ma un’operazione trasparente e sicura per tutte le parti coinvolte.

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